La destinazione d’uso di un immobile: cos’è e come modificarla

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Con la locuzione destinazione d’uso si intendono le finalità per cui si utilizza una struttura edile; per fare un esempio, un palazzo può essere adibito ad uso residenziale, suddividendolo in appartamenti singoli, oppure a uso commerciale, utilizzandolo per ospitare un grande magazzino.

La destinazione d’uso di un edificio è registrata presso il catasto e non può essere modificata arbitrariamente, senza comunicare la variazione alla pubblica amministrazione a livello locale.

Come cambiare la destinazione d’uso

destinazione uso immobilePrima di effettuare il cambio destinazione d’uso di un qualsiasi edificio è necessario verificare che tale modifica sia eseguibile. In ogni Comune infatti il Piano Regolatore indica quali destinazioni d’uso sono possibili all’interno di ogni singolo lotto del territorio comunale.

In molte zone d’Italia sono evidenziate zone industriali, separate territorialmente da quelle residenziali; questo porta all’impossibilità, in molti casi, di trasformare un edificio industriale, ad esempio, in abitazioni, e viceversa. Se tale modifica è prevista dal piano regolatore, è importante controllare se sia necessario effettuare delle opere edilizie, nel tal caso si dovranno richiedere i permessi agli uffici territoriali dedicati all’edilizia.

Questo tipo di adempimenti sono necessari, in genere, solo quando si desidera modificare la destinazione d’uso passando tra diverse categorie; in tal caso è importante evidenziare come la normativa locale e nazionale preveda la presenza di particolari dotazioni e impianti a seconda della categoria d’uso di un edificio.

I costi

Il cambio di destinazione d’uso può risultare particolarmente oneroso, soprattutto se si modifica la categoria catastale di appartenenza dell’edificio. Oltre ad effettuare delle modifiche alla struttura, come ad esempio dotare un ufficio di impianti sanitari in modo da trasformarlo in un’abitazione privata, sarà necessario presentare le necessarie richieste presso il catasto e, in alcuni casi, è possibile che si debbano pagare gli oneri di urbanizzazione, in quanto si modifica il tipo di costruzione presente nel quartiere.

Nel caso in cui si modifichi la destinazione d’uso, senza cambiare la categoria di appartenenza dell’edificio, non ci sarà l’obbligo per legge di svolgere particolari lavori, ma restano i costi dovuti per la richiesta di variazione catastale.

Nella maggior parte dei casi per poter valutare al meglio i costi dell’operazione di cambio di destinazione d’uso è opportuno chiedere l’aiuto da parte di un professionista del settore, che sarà in grado non solo di suggerirci come muoverci, ma anche di produrre tutta la documentazione necessaria, oltre ad interfacciarsi con tutti gli uffici della pubblica amministrazione.

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